Дешевая ипотека: кто за нее заплатит?

Банки снижают ставки по ипотечным кредитам. Уже говорят о беспрецедентном падении до 6% годовых. На снижение пошел и флагман отечественного кредитования — Сбербанк. На лицо тотальный тренд, который продолжится, минимум, до конца года. Однако не всем обещаниям низких процентов следует верить. Рассказываем, почему.

Дешевая ипотека: кто за нее заплатит?

Всего лишь трюк

Некоторые СМИ, рассказывая о тотальном тренде на снижение ипотечных ставок в стране, невольно приукрашивают реальность и превращаются в заложников маркетинговых уловок.

В рекламных объявлениях многих застройщиков не редко приходится видеть обещания ипотеки под запредельно низкие проценты – 6-8%. Однако при подписании договора клиент узнает, что такая ставка распространяется лишь на 1 год, реже – на 2 года. А далее придется платить по обычным условиям конкретного кредитора. И, не факт, что это будут лучшие условия из предлагаемых на рынке.

Не случайно банки стараются знакомить потенциального заемщика с договором как можно позднее.

Что же в действительности происходит в эти 1-2 года низких процентных ставок? Все очень просто. Застройщик компенсирует банку недополученную выгоду из тех денег, которые он и так бы уступил покупателю в рамках «рекламной акции».

Кстати, эта тактика пришла в столицу из регионов. Еще год назад на Всероссийском жилищном конгрессе отмечалось, что московские застройщики все откровеннее говорят о падении цен на недвижимость. Тогда как петербургские номинально цену держат, а ее снижение маскируют различными скидками и акциями. Теперь же очередь лукавить дошла и до столичных строительных компаний.

Справедливости ради следует отметить, что на отдельные новостройки банк действительно может снижать ставки на весь срок кредитования. Однако это касается ситуаций, когда застройщик крепко задолжал банку и ему срочно нужны «живые» деньги. Впрочем, и здесь «скидка» будет находиться в пределах 0,5-1 п. п., а не «вдвое ниже» среднерыночной.

Вывод: ипотека действительно дешевеет. Но процесс этот подчиняется нескольким объективным экономическим причинам, не имеющим с маркетинговыми ухищрениями ничего общего.

Несубсидируемое снижение

В первой половине июля Сбербанк объявил о снижении ипотечных процентных ставок. В частности 7 июля упали ставки по военной ипотеке (с 12,5% до 12% годовых) и по акции, предусматривающей выдачу несубсидируемых государством кредитов на новостройки (с 13,5% до 12,9%). Уже 12 июля к перечисленным добавились еще ряд ключевых продуктов.

По оценке гендиректора «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, эти действия приведут на рынок 3-4% новых покупателей. Впрочем, в перспективе можно рассчитывать и на гораздо больший эффект.

И вот почему. Действия Сбербанка претендуют на статус главного летнего события на ипотечном рынке страны, ведь банк остается лидером сегмента. На его стратегию равняются все остальные игроки (кроме ВТБ24, пожалуй). Проще говоря, если Сбербанк начал снижать ставки, можно смело ожидать, что его примеру последуют и остальные участники рынка. Впрочем, тренд на плавное снижение и без того наблюдается на ипотечном рынке уже несколько месяцев. Так что, до конца лета мы будем свидетелями близкого к параметрам Сбербанка снижения несубсидируемых ставок игроками первой двадцатки ипотечного рынка.

Перспективы льготной ипотеки

Что же льготная ипотека? По ней Сбербанк пока снизил ставку незначительно – всего на 0,1% — до 11,9%.

Напомним, согласно подписанному в марте правительственному постановлению, посвященному госсубсидированию, участвующие в программе банки должны выдавать жилищные кредиты со ставкой не выше 12%. Тогда государство обязуется упущенную выгоду компенсировать. Так, при ключевой ставке 11% госдоплата равнялась 2,5 п.п.

Между тем, 10 июня совет директоров Центробанка понизил ключевую ставку на 0,5%. Соразмерно – также на 0,5% — снизилась и доплата от государства. Ожидается, что на заседании Совета директоров ЦБ РФ 29 июля ключевая ставка будет снижена еще на 0,5%. А значит доплата опять понизится.

Полезно знать: когда ключевая ставка опустится до 9,5%, субсидирование новых выдач вообще прекратится. А по уже выданным ипотечным кредитам — продолжится до полного погашения.

Казалось бы, банкирам бессмысленно «отыгрывать» снижение ключевой ставки. Однако, как подсказывает начальник отдела анализа рынков «Открытие Брокер» Константин Бушуев, снижение базовой ставки 7-дневного РЕПО облегчает банкам доступ к средствам ЦБ и по сути оказывает понижательное давление на все российские процентные ставки.

Директор по продажам ИК «Ай Ти Инвест» Андрей Хохрин добавляет, что реальные рублевые ставки для кредиторов в России ниже ключевой – 8-10%. А значит появляются некие резервы, которые можно с толком инвестировать.

При серьезном избытке ликвидности деньги вкладывать нужно срочно. Тем более, что на следующий год программа госсубсидирования ипотеки, скорее всего, не будет продлена.

На волне общей тенденции

Так, по оценкам ЦБ РФ, только за июнь кредитование юрлиц банками сократилось на 0,5%. Старший аналитик ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко рассказывает, что рынок потребкредитов сейчас не является приоритетным для большинства банков. «Текущие риски велики, как никогда, поэтому никакого особого желания наращивать объемы кредитования в данном сегменте со стороны банков не наблюдается», — подчеркивает эксперт.

Более того, госконтроль в «неипотечных» сегментах кредитования стабильно ужесточается, что сулит еще меньшую выгоду банкам в перспективе.

«Повышенный коэффициент дополнительно дестимулирует потребительское кредитование со стороны предложения», — предупреждает старший аналитик АКРА Дмитрий Куликов. Таким образом, как подсказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, направлять ликвидность кроме как в ипотеку по большому счету кредиторам некуда.

Не удивительно, что доля банков с участием госкапитала на ипотечном рынке снизилась с 70,1% (годом ранее) до 60,0% (в мае 2016 года). Иначе говоря, частные игроки предприняли не малые усилия для того, чтобы потеснить госбанки. И этот процесс продолжится. Кстати, он возможен только за счет конкурентных преимуществ – прежде всего более выгодных заемщикам процентных ставок. А значит при малейшей возможности игроки будут и дальше снижать ставки.

Источник